La ley menciona en el artículo 51 que la asamblea de propietarios se considera legalmente constituida con la asistencia de, por lo menos más de la mitad de los propietarios.

En el segundo párrafo de ese mismo artículo menciona que si pasada una hora desde la señalada para iniciar la reunión, no existe el quórum, se podrán adoptar  decisiones válidas con un quórum del 20%, siempre que la ley no exija un “número” (debió decir porcentaje) distinto.

A continuación, la norma señala: “si la decisión es tomada en sesión de segunda convocatoria, aplica lo dispuesto en el artículo 32”.

No dice la ley cuándo hay que hacer una segunda  convocatoria, ni el plazo para esa segunda convocatoria. Nos remite para efectos de quórum al artículo 32.

Pero en mi opinión, esa referencia no es válida, ya que el artículo 32 es una norma especial y solo se refiere a la modificación  de cuotas de gastos comunes y esa no es una norma análoga ni  complementaria al artículo 51.

A mayor abundamiento, no se aplicaría la referencia al artículo 32 cuando la ley exija un porcentaje distinto para lograr decisiones válidas.

El artículo 53 reafirma que para que una decisión surta efecto legal y  sea de obligatorio cumplimiento deberá ser aprobada por más de la mitad de todas las unidades inmobiliarias “que estén al día con todas sus obligaciones financieras con la propiedad horizontal” (debió decir propietarios y no unidades inmobiliarias).

Las normas anteriores,  incluyendo el artículo 32,  se refieren a los propietarios y el artículo 53 se refiere a  unidades inmobiliarias.

Esta diferencia es básica, pues si un propietario tiene inscrita más de una unidad inmobiliaria a su nombre en el Registro Público, deberá estar al día en el pago de las cuotas de gastos  comunes de todas sus unidades inmobiliarias, para poder ejercer el voto en una reunión de  propietarios.

Un artículo que exige un quórum determinado para tomar una decisión válida y al cual no se le podría aplicar lo dispuesto en el artículo 32, es el artículo 56, referente a la elección de la junta directiva, que exige el voto del 51% de los propietarios.

Llama la atención que el artículo No. 20 inciso 3, requiere del 51% de los votos de propietarios de todas las unidades inmobiliarias como porcentaje mínimo para aprobar el aumento de la cuota de gastos comunes, situación esta que es muy diferente a la señalada en el artículo 32.    Ambas normas son contradictorias entre ellas. Por lo anterior, la remisión que se hace al artículo 32 en el artículo 51, no es aplicable.

Si para modificar la cuota de gastos comunes, incluyendo la extraordinaria; y si para elegir la junta directiva, se requiere de un porcentaje determinado, no tiene  ningún efecto práctico lo dispuesto en el  artículo 51 de la ley de PH.